21世纪是中国全面走向现代化的世纪。 城市化的浪潮在现代化的推进下，正以汹涌澎湃之势席卷这个古老文明的中华大地。中国走进了前所未有的“建筑时代”。2003年，全国的商品房开发总面积已达到30000万平米，销售价值达7000亿元人民币，而且这个数字还在每年以两位数的速度增长。作为这个时代的地产商，我们是幸运的，巨大的市场空间为我们提供了广阔的发展前景，我们理应格外珍惜这样一个历史性的机遇。但我们又是不幸的，因为中国房地产市场的发展仅仅有十几年历史，而大多数地产商都只有短暂的行业经历。因为经验的缺乏，我们走了太多的弯路；因为专业的缺失，我们浪费了太多的财力；因为浮躁的心态，我们丢掉了太多的传统；因为利益的驱动，给城市留下了太多的次品；因为盲目的模仿，城市有了太多的相似面孔；因为意识的狭隘，破坏了太多的环境……我们时刻要警醒自己，大规模的开发过程，既是建设过程也是破坏过程，既是打破原有平衡系统，也是创造一个新的平衡系统。 因为昨天留下了太多的遗憾，因为今天我们有了更新的向往，也因为我们切实感受到了一个地产商应该超越单纯商业层面的责任，更因为我们内心深处的良知，我们不愿看到一个城市在城市化浪潮中造成的悲剧与不幸，继续着从东部到西部，从南方到北方，从发达城市到发展中城市的迅速蔓延。因此，我们真诚地希望每一名开发商，无论企业大小，无论地处何方，都应该为自己的城市，为这个城市的未来多尽一份责任—为城市创造价...[查看详细内容..]

一、增长的方式 　　在未来的中国房地产企业发展中，我认为主要有两种增长方式：一种是以土地储备为手段的增长方式，一种是以房产开发为主的增长方式。对于中国目前这种高速城市化的发展中国家，合理的土地储备能为企业带来价值与利润是普遍现象。但实施这一发展战略的核心是强大的资金支持以及正确的决策。同时也要承担一定的政策风险。采取这一策略的主要是大型外资企业、国有企业与老牌大型房地产企业。这类企业的产品开发只是土地价值的实现手段，因此，我们可以看到许多城市大盘、超级大盘以低价取胜而非以产品取胜的案例。而对于大多数中小企业、新兴民营企业来说，由于受到资金的限制，只能从产品本身创造价值来获得利润。因此，后一类企业市场开拓能力与产品创新能力是其成功的关键。所以，这些年我们在楼市看到了令人眼花缭乱的新名词、新概念的出现；另一方面，这也确实促进了开发企业推出一代又一代新产品来占领市场。阳光100一开始就是从市场中诞生与成长起来的。由于缺乏强大的资金背景与土地资源，我们的项目开发很早就养成了精耕细作的风格。产品对市场的适应能力乃至快速回款能力，不仅是企业发展的需要，有时也是生存的前提。从产品创新中升值获得利润的来源几乎是我们唯一的选择。 　　有限的资金，只能让我们做有限的事情，这促使我们的产品开发聚焦在单一市场上。但这却给我们带来了一个意想不到的好处，就是集中了我们的精力干好自己的专业。这使得阳光100的产品...[查看详细内容..]

聚焦目标市场 　　古老的中国焕发了青春，在这个变革的时代，新行业不断诞生，新企业不断成长。有知识有文化的年轻白领一族，成为了社会的生力军与幸运儿，他们更容易适应这个日新月异的时代，更容易迅速学习新的技能。　　“年轻化”是我们这个时代一个重要特征，在今天中国现代化的浪潮中，大量的年轻人从学校、从乡村、从海外涌向一个个正在迅速崛起与繁荣的中心城市，这里有新一代年轻人的人生梦想。　　阳光100敏锐的发现了这一趋势，在新一轮现代化浪潮中，产业的升级带来了财富的年轻化、城市主流社会的年轻化。因此， 1998年以后，阳光100及时调整了市场与战略：聚焦城市新兴白领，聚焦城市新兴地带。　　实践证明，阳光100针对新兴白领而开发的一系产品，受到了市场的热烈反应。把国际大师的高端设计用中国的成本制造出来，阳光100产品在一个又一个城市取得了空前的成功。 一致化的扩张战略 　　区域发展的不平衡是今天中国社会又一个重要特征。高度现代化的城市与封闭落后的内陆乡村成了鲜明的对比。因此，中国的现代化浪潮还是一个漫长而广阔的过程。发达城市的今天，就是落后城市的明天。　　将阳光100成熟的产品，从一级城市推向即将兴起现代化浪潮的二级城市、三级城市，这是阳光100抢占未来市场制高点的重要战略。　　自2000年开始，阳光100在北京之外的天津、重庆、长沙、济南、南宁、沈阳、成都等12个城市开发了18个项目，并且这种扩张还在继续。　　无论到哪...[查看详细内容..]

　　首先要更正一条，“为城市创造价值”应该说不是我们提出的，而是响应这个理念。我们对价格很敏感，说价值就不会犯错误，我们是响应这个理念。　　老百姓希望房价降下来，开发商希望房价升上去，政府又希望把房价降下来，又希望把土地价格升上去，这里的矛盾有很多难以平衡的地方，阳光100一直有一个观念，要契合一个城市的主流消费。我们总结了一些经验，我们必须把我们的房价和大家的收入水平挂钩，和购买者对象挂钩，你不能和所有人挂钩，要看你的客户群是什么，一般来说，新移民比较多的城市房价上升比较快，因为新移民带来的是城市财富的聚集，他不仅带来了消费，还带来了很多社会背景和交际关系、商务活动。　　一个城市的价值，其实很多地方是在于文化。我们现在盖了很多房子，看着这个房子空空荡荡的时候，你不要以为有了房子就有价值，是因为我们盖好了房子，吸纳了一批不同的社会人群在这里生活。就像我们今天在这里开会，不是会议室盖得漂亮会议质量就好，因为好的会议室把开会的人吸纳过来了。因为中国今天处于社会分层阶段，大量人口涌向城市，在这个时期会创建新的文化，一些优秀的人会聚集在这里，他会创造新的价值。所以大家买房子的时候要看好人文环境。　　我很喜欢南宁这个城市，南宁在开发过程中新城和旧城的平衡做得非常好，城市的脉络能得到延伸，它不像很多城市像一个工地。新城在建设的同时把旧城也延续下来了，文化的东西是需要长期体现的，永远不贬值的是文化...[查看详细内容..]

　　中国地产最大的一个坏趋势就是向资本力量倾斜，这太糟糕了，因为这让靠产品靠市场赚钱的能力越来越弱。没有一个行业像房地产这样，比如说工业企业，从来没有一个工业企业是因为钱多而发展起来的，钱多的全垮了，钱少的发展起来了，它靠什么？靠市场！工业企业的一个很大的好处就是它靠市场来拉动。 　　房地产现在最大的缺点就是土地的供应模式决定了高额的资金模式，它逼着你向资本投降，比如现在大家都知道房地产所有的项目就靠拿地，现在其他都是小技巧，拿地才是大技巧。但我认为如果靠钱来垄断房地产这个行业，这个行业就会死掉！因此现在是土地供应模式决定了房地产的未来，像国外很多地方的土地都是市场化的，如果土地供应模式让房地产沦为靠资本赚钱，这是很可悲的，也是很危险的。所以实际上现在需求已经不决定我们的未来了，过去我们老分析需求市场，其实需求在城市化过程中已经决定了，短期的需求是没有大的变化和波动的。

　　房子是物质的还是精神的？就像我们问世界是唯心的还是唯物的。 　　表面看来，答案不言而喻，房子由水泥钢筋建成，一横一竖全是物质；房子是大宗奢侈品，一张一沓全是钞票；房子由家具家装构成，一件一件全是产品。 　　然而从一个设计师脑子里的念头，到变成平地上的一群高楼，这当中无一不是理念先行；从千万崭新楼盘中，挑选出适合自己居住的那一间房子，这里面，除了因缘际会，更有挑选人与建筑者不知不觉的一个精神上的高度契合。 　　所以，好的房子是物质的，但更是精神的。因为它是奢侈品，因为它是美学，因为它是我们对自己未来家庭的想象，对自己未来生活的想象。 　　就是建筑于这样一个理念上，我们试图找到一个答案，一个楼盘和它的住户在精神上的契合点。

　　关于房地产未来的预测，对“十一五”来讲，很多人认为会得到一些发展，但是也有一些悲观的预测。我认为房地产的黄金时代已经到来了。为什么讲黄金时代到来了呢？因为大众需求到来了。房地产需求虽然已经成为热点这么多年了，却一直没有成为大众的需求，因为它过去集中在大城市，集中在中高收入阶层，但是现在房地产需求已经向普通大众扩张开来。所以，我认为这是一个很好的机遇。 　　我认为热点可能会向更多的城市，尤其是二级城市扩张。虽然黄金时代到来了，但我认为黄金时代不一定集中在一线的北京、上海这样的城市，也不一定集中在少数的产品里面，它会向更多元化的产品、更多的二线城市扩张。这个理由很简单，现在二线城市人口的增长速度已经超过一线城市。同时我也看到二线城市在GDP排行榜上、竞争力排行上越来越往前靠，现在这两个榜单上靠前的不一定都是一线城市。 　　在未来当中房地产当中，我认为真正大规模的房地产发展会出现品牌性的企业。前几年不是房地产不愿意做大、不愿意做好企业，而是因为做一个小企业的利润会高于一个做大的企业。现在的大众消费会刺激房地产会往品牌化、规模化方向发展。因为当对同样产品的需求重复出现的时候，它一定会使需求规模化。比如今天在北京出现，明天在天津出现，后天在长沙出现，如果需求规模化了，就会创造出更具品牌性的企业。

　　现在房价太敏感了，但是从发展商的角度来说，我们并不希望过快的增长。为什么呢？因为，如果房价增长过快的会破坏市场的正常交易情况。我们在每个城市做的都是大盘，比如140万平米的开发量，基本要做5年以上的打算。大家知道长三角就是最典型的例子，曾经有三四年的房价飞速增长，之后急速萎缩，这个市场就会被破坏掉。我知道的很多大公司在长三角项目的投资上，虽然前期得到一些利润，但是最终损失之和大于所得。但是真正能够在暴利市场上活下来的公司，往往是头期公司，做一单就不做了，这样对他们来说反而是有利的。回想起原来最早的开始时期，在海南、北海等其他一些城市的炒房市场，真正获益的都不是大品牌公司，因为只有那些炒作的公司才能在短期内获利。所以作为希望长期发展的开发商来说，我们希望这个市场是健康的，能够长期的发展。 　　

　　现在房价太敏感了，但是从发展商的角度来说，我们并不希望过快的增长。为什么呢？因为，如果房价增长过快的会破坏市场的正常交易情况。我们在每个城市做的都是大盘，比如140万平米的开发量，基本要做5年以上的打算。大家知道长三角就是最典型的例子，曾经有三四年的房价飞速增长，之后急速萎缩，这个市场就会被破坏掉。我知道的很多大公司在长三角项目的投资上，虽然前期得到一些利润，但是最终损失之和大于所得。但是真正能够在暴利市场上活下来的公司，往往是头期公司，做一单就不做了，这样对他们来说反而是有利的。回想起原来最早的开始时期，在海南、北海等其他一些城市的炒房市场，真正获益的都不是大品牌公司，因为只有那些炒作的公司才能在短期内获利。所以作为希望长期发展的开发商来说，我们希望这个市场是健康的，能够长期的发展。