据《中国房地产报》 实习记者 李娟 北京报道 央行、银监会9月27日晚共同发布的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（以下简称《通知》）近日来“关注指数”频频升温。 但是《通知》在操作上依然存在一定的政策疑点，对此本报记者采访了银监会相关官员，就舆论关注的几个疑点做了厘清和解释。 疑点一：“第二套（含）以上住房”怎样界定 中国房地产报：《通知》规定“第二套（含）以上住房”首付为40%，利率为同档利率的1.1倍，但如何界定“第二套（含）以上住房”成为政策疑点。究竟是以家庭为单位还是以个人为单位？是以全国为范围还是以一个城市为范围？ 银监会官员：就《通知》本身理解，界定是否属于“第二套（含）以上住房”主要取决于央行房地产征信系统的个人征信记录，而征信管理系统目前主要是以个人信贷记录为单位的。尽管征信系统也有关于征信人婚姻、配偶情况的登记，但倘若以家庭为单位，记录则会面临由于婚姻变动、配偶分离等情况带来的经常变动性，其次实际操作难度也非常大。 由于央行征信信贷系统已形成覆盖全国县城以上城市的广泛网络，所以“第二套（含）以上住房”界定范围也是扩展至全国的，界定时间以征信系统中个人征信记录载入时间为准。 在解读《通知》过程中，商业银行对个别地方做出不同理解，出现这种情况也在情理之中，目前处理这类问题还是以非现场监管、约见高管、风险提示等内部沟通手段为主。 疑点二：...[查看详细内容..]

据《中国房地产报》 记者 刘笑一 实习记者 邓利纯 上海、北京报道 2007年10月，北京、上海等一线城市的“地荒”将有望得到缓解。其中北京推出13宗土地，建筑面积227万平方米，其中住宅土地规划建筑面积114万平方米；上海则推出200万平方米土地，其中纯住宅土地面积53万平方米。 尽管相对于两个城市巨大的住宅土地需求来说，这些供应量仍显不足，但对于此前一直紧绷的土地供应形势亦略有缓解，按照土地部门先紧后松的惯例，预计四季度两个城市土地供应会进一步放量。 北京四季度土地将大幅放量 10月份以来北京市迎来了一个土地放量的局面，记者从北京市土地整理储备中心获悉，截至10月13日，北京市10月已成交2宗土地，另有11宗土地在交易中，成为今年下半年以来单月放量之最。此前9月，北京市仅成交2宗土地，“地荒”之说遍布整个市场。 北京市土地整理储备中心的网站上显示，共有13宗土地将在10月份入市进行交易，总规划建筑面积达227万平方米，具有住宅性质的有6宗，总规划建筑面积114万平方米。 9月6日，北京市正式公布了今年的土地供应计划以及2007~2010年土地供应中期计划。按照这份计划，今年北京市全年土地供应控制在6300万平方米以内，其中住宅用地1600万平方米，比去年减少了100万平方米。经济适用房及廉租房用地220平方米，占住宅用地的13.75%。 按照北京市今年的土地供应计划，截至目前北京市今年来公开交易住宅商...[查看详细内容..]

据《中国房地产报》 作者 王子鹏/文 “年入几十万，我为何宁租房不买房？”这是新浪房产博客某天的头条。头条不是一个人在战斗，下面紧接着是一群人的论战。论战双方来自两个阵营，租房派与买房派。类似这种争论笔者在前年即曾参与，如果不嫌贫的话，后年仍然有机会。虽然是常说常新的话题，在今天这个节骨眼上再说一次，倒是别有一番滋味。 从争论的情况看，前几年买房派似乎占优，而今番则租房派显然嗓门更大。这里原因其实很复杂。前年那阵子大家也说房价高，但看涨的心理很强势，涨价的空间比较容易判断；现在房价更高，涨幅之快显然超过了很多看涨派的预期，对于下一轮行情，大多不敢轻易判断。同时，房价涨得太快，逼得很多人不得不退出买房大军，这也是买房派声势削弱的原因之一。还有一种原因，买房派招骂，网骂逼得一部分笔杆子三缄其口。与此相反，租房派不仅在网络上有“群众基础”，更是得到了部分官员的支持，一些官员在媒体上发布言论，呼吁大家租房，呼吁政府发展租房市场。在这种情况之下，租房似乎正在成为房产频道的主流声音。 在这两种声音的金铁交鸣之中，房地产市场俨然被割裂为买房与租房两个市场。在对这两个市场进行了基本的判断之后，由此产生了两种不同的政策取向。买房市场给人的感觉似乎就是一帮投机者在哄抬房价，因此，要想法设法加以限制，比如：提高首付、对二手房转让收税、限制购买第二套住房等等，似乎买房的人越少越好。租...[查看详细内容..]

9月27日，央行和银监会发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》。央行和银监会有关负责人没有回避本次房地产信贷政策调整的目的，明确表示是“从防范房地产信贷风险的角度”出发的。 对住房消费贷款实行差异化政策，应当说是本次房地产信贷政策调整的一大亮点，为什么这么说呢？因为对住房消费贷款实行差异化政策来防范金融风险，既有理论基础又具备可操作性。 这几年来，一些城市房价和房租背离，租金的影子价格与房价是日益相去甚远了。这种租金的影子价格与房价的差距，就是我们所说的房地产泡沫。如果买房子的人用于购房的资金全部都是自有资金，那么，房地产泡沫破灭风险的承担者也就是一个个的个体，不会导致房贷风险。而如果购房者所用的资金大部分来自于银行，那么，一旦房地产泡沫破灭，自然就会给银行带去房贷风险。 防范房地产领域泡沫向金融领域风险传递的关键之一是房贷首付，最粗略地说，如果“房贷首付＞房价－租金影子价格”（注：为论述的方便起见，这里没考虑交易成本），那么，就基本能够截断房地产泡沫破灭的风险向金融领域的传导。因此，能不能截断房地产泡沫破灭的风险向金融领域传导的临界点是“房贷首付款比例（房贷首付/房价）＝1－租金影子价格/房价”。一般而言，“租金影子价格”能相对保持稳定，但房价则不同，在投机炒作市场，有时房价能一天一个价。当房价非理性上涨时，由上述公式可知，房贷首付款比例必须相应...[查看详细内容..]

据《中国房地产报》 作者 张杰/文 进入下半年，土地市场出现了一个不同以往月份的拿地现象：实力显赫的地产巨头联手拿地的个案一下子多了起来，而对下一目标地块进行联手操作也进入了地产公司的议程。 7月底，在长沙，北京两大地产国企巨头制造出全国单一地块总成交价92亿元的纪录。92亿元的出价在刺激公众神经之余，也把北辰和城开推向了上市公司疯狂拿地这一潮流标志性的前台。 9月底，在成都，香港本地历史悠久的老资格地产商九龙仓，在不为人知的情况下，联手国内地产界备享尊崇的中海地产，在成都掷下25.4亿元。双方投入辎重比例在伯仲之间。 同样9月底，在广州，内地地产界新贵富力地产，牵手刚刚上市的地产公司合景泰富在广州就一块众人观望的商业地块报出46亿元的天价。 11月呢？12月呢？…… 在北京，地产豪门的大联姻也很有可能在CBD某一核心地块的争夺战中上演。根据本人获得的情报，黄金周后第一天如愿完成登陆港股的SOHO中国已确定参加北京CBD核心区最后一块商业用地的大决战。鉴于该地块未来出让时可能的苛刻限制条件，可以预期，能够参与本次决战的地产巨头不会超过10家，外资概念和港资概念将彻底在本次交易中向外界展示他们的决心和实力。在这种情况之下，为了胜出，SOHO中国甚至提前完成了上市，而且透过私人关系，已向两家历经行业兴衰的外埠家族地产公司发出了诚意十足的邀请…… 巨头联姻，这是一...[查看详细内容..]

买，还是不买？近两年，很多国人在置业决策上都面临着思想斗争。 卖，还是不卖？已开始慢慢折磨地产老板和销售总监们的神经。 任何一种商品市场，必然存在买卖双方围绕成交价格而进行的博弈。不妨举个小例子。在我的乡下老家，村民多以种菜为生，早上赶集卖菜。由于蔬菜的生产周期较短，多数情况下市场呈动态的供求平衡或供略大于求，对于买卖双方而言，卖方在价格博弈中承担的风险较大，几乎每个早集结束，都有部分菜农无奈地拉着剩菜回家，或者以更高的交易成本走村串巷地叫卖。他们失败的主要原因是——在买者云集的时间段里要价过高，错过了成交的黄金时机。 卖房与卖菜的原理大同小异，只是前者的商业风险度远高于后者。一次菜卖不完，最多只是稍稍影响菜农收入，懊悔两天也就“了无踪迹”；可是房子若不幸窝在手中，体量小者影响企业利润，规模大者威胁现金流，对于中小开发商来说，甚至会还不上贷款，资金链断裂。暴利之下，必有勇夫。在超额利润的诱惑下，谁都难以免俗，部分品牌美誉度很高的地产商，一样在近半年上海楼市抢涨运动中，扮演急先锋的角色，房价飙升80%的名盘并不鲜见；虽然他们也常把仁义道德、企业公民责任挂在嘴边，但提价、捂盘也绝不心慈手软。 企业赚钱天经地义，对于它们的这种行动也没什么好说三道四的，只是别在品牌宣传中太往脸上“贴金”就行，否则就要拷问其口是心非、蛊惑民众之罪了。但高利润后面，必然相伴...[查看详细内容..]

集成最新材料、设计和技术 美国2007年度“概念房”亮相中国 据《中国房地产报》 记者 马琳 刘关 北京报道 每年由美国能源部支持的全美最新住宅计划（The New American Home?誖）都会对最新的建筑材料、前沿设计和建筑科技进行论证实验，并将技术集成化组装成建筑在国际建筑商展上展示，向建筑商提供借鉴。 近日于北京举行的国际住区绿色论坛上，此住宅设计师、Parther/National设计公司总裁艾德·宾克利（Ed Binkly）来到了中国，并向业内人士展示了这一集合了诸多新技术及新产品的美式住宅。 据艾德·宾克利介绍，该住宅位于美国的奥兰多，包括3733平方英尺的居住空间地下室、天台以及停车场。这一住宅的设计是基于传统的平房和三层阁楼的类型，其建造与设计都致力于最大限度地利用周围的景观和有利的气候因素，提供舒适与私密性良好的居住环境。 由于这些设计的加入，2007年度的全美最新住宅达到了新的节能水平：该住宅在制冷热方面利用能源为普通住宅的73%，而在热水的能源利用方面则仅占54%。 雨水收集计划 据了解，奥兰多市每年降雨量约为127cm。在这一住宅中，平均每年仅有6.35cm的雨水作为径流流出这个家园，而如此高的利用率归功于将雨水收集到蓄水池之中，然后用于灌溉绿色屋顶、花圃与生态维持区的雨水回收灌溉系统。 艾德·宾克利表示，该房屋有个非常好的水资源利用计划，此雨水回收灌溉系统由佛罗里达中心大学...[查看详细内容..]

据《中国房地产报》 记者 潘与 杭州报道 香港中原地产集团主席施永青近日在杭州接受本报记者专访时表示，投资需求是房地产市场发展的重要动力，但是投资风气过盛也需要警惕。对于目前国内的房地产业调控而言，他建议政府部门将开征房屋空置税作为稳定房价的利器。除了掌管中原地产集团外，施永青还身兼香港房屋委员会成员、香港策略发展委员会委员、香港地产代理监管局成员等公职。 中国房地产报：最近几个月，房价又经历了一轮大幅上涨。您认为目前内地房价走高的原因是什么？ 施永青：目前内地闲置资金太多，而投资市场又未成熟，可供选择的投资工具不多，于是大量资金涌入房地产市场。政府应该引导和鼓励人们做实业，做实业的少收税，把闲散资金引导到发展实业上去。 中国这两年经济发展很快，吸引了大批投资者。房地产市场有个特色，自主需求是基础，投资需求是兴旺起来的主动力，没有投资者是不可能的。当自住需求、投资需求一起发力的时候，房价必然上涨。但目前投资风气过盛，给开发商造成错误的市场需求信息，导致大量高价房的出现，而真正的市场无法消化，最终可能会造成部分市场的停滞，这是需要警惕的。 中国房地产报：根据您在房地产行业多年的工作经验，您对内地的宏观调控有哪些建言？ 施永青：政策的实效显现需要一个过程，比如对土地的控制，对土地批租条件的审批等等。但就我个人而言，我提议政府开征空置税，针对目前的空置房征税，增加空...[查看详细内容..]

“金九银十”一词不知道从何时何人开始说起，每逢菊黄蟹肥之时，一场房地产市场的盛宴便开始了。周期性在房地产市场比较明显，若干年度的周期成了许多企业决定进退房地产开发行业、许多居民决定购房的一个重要因素。季节性周期造成春节是房地产市场的淡季，“五一”和“十一”长假是旺季。 今年“金九银十”给开发商带来的是丰收的喜悦，对管理层来说却不容乐观。截至8月底，全国商品住宅空置面积为6029万平方米，同比下降9.3％，这是今年6月份以来，商品住宅空置面积连续3个月下降，而这3个月正是全国住宅价格屡屡创下新高的时期，这在以往夏季是很难见到的。“金九银十”的季节因素很可能助推房地产热。 为贯彻全国城市住房工作会议精神，央行、银监会近日联合发出通知，对房地产信贷领域提出新的政策要求。第二套住房贷款的首付款比例从三成提高到四成，并且，贷款购买第二套房的个人不能再享受优惠利率，贷款利率提高至基准利率的1.1倍。提高第二套住房贷款的门槛，无疑可以收到打击炒房投机、平抑房价、防范银行信贷风险等多重功效。这可能是对房地产市场有史以来最猛的一剂“药”。9月26日沪深股市房地产板块全线下跌，并且跌幅列所有板块之首。央行在国庆长假之前发布这则消息，对投资炒作的警示作用是不言而喻的。 周期具有一定的危害性。一场大型展会浪费的木材就达到百吨，小摊贩在展会门前收到的废纸每天有几卡车。信息资源的浪费、人力...[查看详细内容..]

据《中国房地产报》 见习记者 郭轩 北京报道 首发6年后，天津房地产发展（集团）股份有限公司（天房发展，600322.SH）的资本市场再融资计划终于顺利起航。 9月26日，天房发展公告收到证监会核准公司定向增发的通知。而这一天，距天房发展董事会通过定向增发的议案已又过去了半年时间。作为天津市首家上市的房地产企业，天房发展实现产业市场与资本市场的成功对接似乎姗姗来迟。 寄望增发 天房发展证券事务代表杨新喆在接受本报记者采访时表示，公司前期未参与资本市场融资既有资本市场2005年前低迷的客观因素，也与公司项目投资、建设规模有关。2006年以来资本市场的火爆行情和公司投资金额的逐年上升都刺激着天房发展的神经。据了解，天房发展2007年的投资需求约为34亿元，而公司2006年的主营业务收入为99003万元，净利润仅为3324万元。显然，单纯依靠销售回款和银行贷款已经无法满足天房发展快速发展的需求。 在采访中，杨新喆也不愿过多谈论公司前期状况，而以较多的时间谈论本次发行的情况和对公司的影响，言语中流露出几多乐观。 杨新喆介绍说，公司的定向增发目前已进行到向机构投资者询价的阶段，有意向的机构投资者包括基金和财务公司等，但他拒绝透露机构投资者的具体名称。此外，由于今年中期实施10转增10股的利润分配方案后，增发股份上限由25125股上升至50250万股，他表示目前还不能确定具体的发股数目，尚待询价结束后才能揭...[查看详细内容..]