房价是否下跌，这个问题的确非常难以解释，最重要的原因就是没有任何一个机构能够有着准确的统计数据来证明房价的走势。而统计局和发改委所公布的所谓“同比”、“环比”的房价均价，除了骗骗小孩和娱乐大众之外，恐怕连出数据的人自己也不敢恭维。 不过，判断楼市现状到底如何，有一个数据是绝对有说服力的——在执行网签的城市，房地产交易网上所公布的每日成交签约的数据，笔者认为是最能够说明问题的。 北京市交易网显示，今年2月份全市期房网上住宅签约共计2318套，日均签约80套，与2007年2月相比，期房日均成交量下跌了128套，降幅达54.2%；环比今年1月成交量下跌了139套，降幅为56.3%。而1月住宅日均签约186套，同比下降39.6%，环比下降28.5%。 至此，北京楼市日均成交套数已经连续5个月下降，08年1季度，北京楼市整体成交量环比降幅至少三成，全年走势大致可以预见。 笔者疑惑的是，以徐滇庆、董潘为首的一批所谓房地产专家学者，不去了解一线真实的房地产市场情况，仅仅凭借发改委和统计局所公布的城市房价就认定当前楼市走势依然乐观、更断言楼市依然是供不应求，其文章观点更是偏激，似乎非要挑起购房者和开发商你死我活斗争才善罢甘休，如此学者，岂能教书育人？ 早在07年11月，笔者就缀文《供不应求是房地产天大谎言》，指出楼市的需求大致分为投资投机需求、恐慌性购买需求、升级换代需求和刚性购买需求四类，并分析“事实上，除了真正的刚性自住需...[查看详细内容..]

08年是不是中国楼市拐点业界还在争论，但不论北京/上海/广州/深圳/福州，多数城市房价出现松动已经是王石所说“秃子头上的虱子”，至少，现在不用担心“今天没下定，明天房价又涨”，或者“不排队就买不到房”这样的事情发生了，一度高高在上的开发商，开始低下高贵的头颅，重新学会尊重购房者的“荷包”。 房价会不会跌？笔者认为是会跌的。 房价会不会涨？笔者认为是会涨的。 从长远来看，十年二十年，中国房价当然得涨，因为经济发展了，更因为物价上升了。然而，08年中国房地产行业也好，楼市也好，必定会有个调整，是房价的理性回归，更是行业走向成熟的必经之路。调整之后，楼市会重新走向健康稳定的发展，但绝对不会在08年。 可是，指望所有地区/所有房子都大幅下跌是不现实的。在大部分项目涨价的时候部分项目滞销降价，在大部分项目直销降价的时候部分项目热销涨价，这是一个市场正常的现象，没有必要拿“哪哪城市房价环比又涨了”/“哪哪项目依然热销涨价”来否认楼市整体走低的事实。当然，每一个城市，依然会有一些性价比非常高的项目，它们可能价值会越来越高，而一些低价开盘的项目，也会值得关注，但整体说，过于炒作概念以及07年涨幅过高的项目，都是受到拐点影响最大的楼盘。 不着急买房的人，08年大可不必着急，现在才3月，楼市的盘整才刚刚开始，大部分开发商都还在观望，都还期待传统5月销售旺季的到来。进入销售旺季，楼市回暖无疑会增加...[查看详细内容..]

日前一次偶遇07年北京销售排行榜前三名其中某项目的销售人员，该业务员所在项目位于朝阳公园板块，是07年北京市涨幅最高的项目之一，半年内涨幅将近1万元，笔者同新京报记者张学东曾经专门缀文呼吁政府严惩这种“带头大哥”，并提出警告：“客观的说.在部分楼市"带头大哥"的示范效益下,当前北京楼市已经失去理性,各个项目纷纷跟随调价,而且调价已经没有任何依据,完全偏离了合理的市场规则.可以说,部分的开发商绑架了北京楼市,并将北京楼市带入一个危险的游戏之中”（见笔者07年8月9日《政府有必要严惩楼市“带头大哥"》一文）。笔者当时分析认为，这种楼盘疯狂提价的行为，必将导致其他项目效仿，并在极短时间内透支楼市消费潜力，导致楼市拐点提前到来。 半年时间过去，笔者同张学东杜撰的“带头大哥”一词已经成为地产流行词汇，而正如笔者预测，楼市疯狂终于逼出了系列严厉的宏观调控，而被过高房价透支的楼市消费，也从沸点迅速滑向冰点，楼市拐点如期而至。 之前笔者曾经遇到这个项目多个业务人员，因为项目销售火爆，她们春风得意，甚是义气飞扬，据说，业务员间经常为了抢房源而干架。 半年过去了，当时这位曾经的销冠，如今是垂头丧气，由于项目涨价过快，在老客户资源挖掘消化尽之后，销售颓势出现，曾经的门庭若市忽然变成门可罗雀，许多业务员多月未能成交一套，纷纷萌生去意。 笔者从交易网上看，该项目从去年10月至今，所推出的四栋楼房源，销售率还不到30...[查看详细内容..]

2月27日上午，北京万科旗下的万科中粮假日风景公布购房优惠计划，现有房价折扣从九一折起，这个价格相当于每平方米优惠幅度可达1305元。 就在业界还在争论王石“拐点是秃子头上的虱子”言论的时候，万科终于在全国房价最坚挺的北京市场大幅拉开降价的步伐。加上春节前，万科紫台和万科四季花城日的降价，北京万科直接大幅打折降价的楼盘已经不再是个别项目的销售行为，而是成了万科对掌门人王石关于拐点认识的最直接市场行动。 而北京楼市成交数据，也成为拐点的铁证。08年1月份44个项目开盘销售，整体均价13843元/平方米，开盘均价环比下降了17.7%。其中商品住宅预售均价环比下降2450元/平方米；环比降幅达15.2%。普通住宅及公寓项目开盘均价环比分别下降了12.8%和29.3%。即便是这样，楼市依然冷清，2008年1月，期房网上日均签约仅为247套，同比降幅达33.8%，环比降幅达21.1%。其中，住宅日均签约186套，同比下降39.6%，环比下降28.5%。而2月份扣除春节6号－12号交易网关闭没有统计的数据，1号－23号北京期房总计签约1409套，日均成交仅为88套，环比降幅达62％。楼市是否出现拐点已是不争事实。 从广州、深圳，到上海、成都，再到北京，万科的降价行为成为全国性的战略部署，万科以实际行动对王石的言论作出了最好的解释：房价的拐点已经正式到来。 笔者认为，万科降价套现的行为是一个企业对于市场前景发生判断的一种正常反应，作为以盈利为最终目标的上市公司，...[查看详细内容..]

07年第四季度央行货币政策执行报告显示，07年12 月份，全国70 个大中城市中已有22 个城市房屋销售价格出现环比负增长。第四季度新增贷款1858 亿元，仅为上季度的50%。其中，房地产开发贷款新增122 亿元，个人住房贷款新增1596 亿元，分别仅为上季度的12.5%和60%。以上几个数据可以看出，央行的调控政策正在发生明显的作用。 央行第二套房贷新政颁布以来，几个主要城市房价已经出现不同幅度的整体波动，2008年1月，北京商品1月份共计44个项目开盘销售，其中纯新盘上市11个，其余为老项目后期。环比2007年12月份，供应个数减少了4%。项目开盘整体均价13843元/平方米，开盘均价环比下降了17.7%。另外，在1月份获得预售许可证的项目中，商品住宅预售均价环比下降2450元/平方米；环比降幅达15.2%。其中，普通住宅及公寓项目开盘均价环比分别下降了12.8%和29.3%，降幅较大。需要注意的是，新开盘项目中，高档项目的增加明显提升了整体均价，紧邻地铁的1号线的金地名京、百子湾区域紧临即将建设的地铁7号线的美利山、朝阳区东四环红领巾公园湖畔招商地产进驻北京开发的第一个综合型高档住宅项目公园1872，都是均价较高的高端楼盘。加上1月高档别墅项目个数增加明显，环比上涨了50%，均价为18533元/平方米。这两类项目大幅拉升了整体开盘均价，扣除这部分影响，1月份北京开盘项目均价降幅将更大。老项目考虑到市场负面影响，一般不会选择直接降价，而是通过打折促销来变相降价，但新开盘项目...[查看详细内容..]

在北京“两会”上，北京市政协委员、北京市地税局局长王纪平透露：“北京今年已提出进行物业税“实转”的申请，目前正在等待国家税务总局的批准。在报批的方案中，开征物业税初期只向工业企业、写字楼等商业地产征收。尽管物业税开征初期还不会涉及到居民住宅，但这“肯定是一个方向”。” 呼唤已久的物业税，终于在2008年第一个季度有了实质性的进展，除北京外,多个城市向国家税务总局和财政部递交了物业税"空转实"的申请方案。 姑且不论最终物业税征收的额度到底是多少，但是，向保有环节开刀、挤压投资和投机需求的宏观调控目标进一步得到贯彻执行。 近年来，伴随投资和投机者的大举进入楼市，房价节节上升。投资和投机者一人坐拥多套住房，而普通老百姓望楼兴叹成了全国普遍现象。“住房难”、“房价高”成了突出的民生问题，而房地产开发投资和购房投资挤占银行资金、并使得传统行业投资流入楼市，以及房价快速上涨导致的金融资产相对贬值， “房地产等部分行业过热、传统行业过冷”的“二元经济”（见朗咸平教授相关文章）使得中国经济结构平衡被严重破坏，如果不对房价进行控制，大量私营民营企业主纷纷将资金从传统行业抽离，投入房地产开发或者进行炒楼，由此出现大量民企倒闭潮流将在中国愈演愈烈（详见笔者《房价再涨，中国三成民企将倒闭》一文）。百姓住房难、经济平衡破坏以及金融风险加大，成为政府必须抑制房价的三个核心原因，控制房价也成为宏观调控的...[查看详细内容..]