自有“拐点”论以来，许多地区出现了土地流拍的现象，连北京也不能幸免，于是许多人以此来证明“拐点”的出现，似乎开发商连北京的市场也失去了信心。 纵观去年的土地供给情况，可以发现北京12月份的土地供给量大涨，其实实际的土地供给是在今年的1月份才支付。政协会议上为此我们专门询问了土地部门，才知道原来当年的土地收益已经翻了倍，希望将再收的土地钱放在08年，因此才故意在去年底的12月大量的推出土地。土地的供给计划算在07年，但土地的收益结算于08年。计划管理和鞭打快牛让政府机关并不从市场的角度考虑问题，而是从完成本部门工作任务的角度博弈。 为树立北京市政府的亲民形象，北京市的土地供给极大的向社会保障住房倾斜，经济适用房供地超额完成了89%的计划，两限房超额了28%，廉租房也超了20%，但普通商品房的供地仅完成了计划的59%，800多万建筑量让市场干渴的程度恶化。 进入08年之后，北京再次进入了土地供给的高峰，07年土地总量中三环之内的土地为零、五环之内的土地不到10%，绝大多数的土地在五环之外。今年的土地也几乎都在五环之外，大兴、通州区、顺义、昌平、房山、密云成为了主力地区。北京在扩大城市外延和多功能区的同时，居住也向城郊蔓延了。 1月份成交的11块带有居住性的用地中，成交价已是低价的1.5倍多。较大、较好的8块土地中7块土地的溢价都在1.5倍以上。2倍以上的5块、3倍以上的2块。通州区的楼面地价已高达5740元/平方米，普通商品房的最低...[查看详细内容..]

，而房价的涨幅却并未扣除价格因素！ 当衡量与计算猪肉的价格时，社会并不会产生歧义，因为猪肉虽然不像黄金有9999的标准，但质量却相差不大。但房子的变化却是巨大的，不但房子本身的情况发生了巨大的变化，房子的位置、地点也因为城市交通、道路、环境、配套等因素发生了巨大的变化。基础设施建设投入的因素似乎并没有被计算于房价之中，那么土地的价格又怎么会发生变化呢？ 94年小潘的万通新世界广场就卖出了4000多美元/平方米的高价，那时的美元是1：9的汇率。今年金融行业的甲级办公楼，硬件远远好于万通，但价格却不到94年万通的水平，房价似乎没有涨。1994年西单赛特的商铺曾卖出了6600多美元/平方米的高价，至今北京大约也就是这个水平或尚有不及。同样是1994年亚运村的阳光广场也卖出了2600—3600美元/平方米的高价，今天大约周边的楼盘能有此殊荣的也是极少数。 1994年有内外销房的差别时，外销房的地价高、房子好、有热水、有俱乐部、有环境、有绿化、有配套，标准都远高于内销房，因此价格明显的高于内销房，但并未引发市场的争论。因为还有较差建设条件和较低价格的内销房。当人们明知无能力享受外销房的豪华时，心甘情愿的接受没有浴室、没有热水、没有漂亮的楼外装饰和明亮的大玻璃窗的普通房子。 但随着城市的改造、经济的发展、人民生活水平的提高，当年的外销房的高标准已被打破，住房建设的差异性在缩小。更多的新建普通商品房不但好于了当时的外销房，连环境、绿...[查看详细内容..]

自对房地产调控以来，政策的主要矛头首先对准的是炒房团，先有对温州炒房团的攻击，又有对山西炒房团的攻击。炒房团在各个有投资机遇的地区、城市不断的掀起一波波的冲击，并每到一处都横扫一片，不断的冲高着房价，让政策的决定者头昏眼花，将其视为洪水猛兽、“阶级敌人”，发誓要出台各种严厉的政策与组合拳，坚决要抑制这种投机之风。 但到底有多少人在从事这种投资活动呢？至今都没有一个量化的概念，而是一种人云亦云的猜测。靠猜测是不可能制定出好的政策的，如果算命也能成为定政策的依据，那么就不需要设置诺贝尔经济学奖了。 投资分为两类，其中一类是投资于固定资产，用于出租获取租赁性收益。当房价上涨到一定程度时，不排除转让获取增值收益，这种投资通常会选择待发展的区域，当区域的配套条件成熟时，经营收益上升时自然资产增值也就更高了。这类投资既有选择商铺、办公楼的投资（眼前的收益会更高），也有选择住房投资的。住房投资的出租收益则要看地点，出租对象与服务条件了。 这类投资不管是什么样的租赁都解决了国家或市场不能提供长期租赁性住房的补缺，让买不起房的业主可以通过租赁解决经营和居住的问题。比如开餐馆的人有手艺、有经营办法、有开餐馆的开办费用，但却没有买房子的钱，需要有人投资房产才能提供租赁条件，以扩大就业和服务。比如一时买不起住房的人在国家不能提供租赁性住房时就只能先从私人手中租房住，缓解了只能和必须购买商品房的矛盾。 ...[查看详细内容..]

两会期间许多委员和代表都在问我同一个问题，那就是北京房价的走势。各位委员和代表们关心的一是宏观调控政策下的北京房价；二是奥运之后的北京房价如何，或者说更关心自己的财产价值如何变化。 房价是个多种因素形成的博弈过程，并不是某一单一因素就能决定的。对市场的分析首先来自于是否有稳定增长的宏观预期。过去连续数年中国超过10%的GDP增长和连续四年超过11%的城镇居民收入增长，是房价稳定增长的基础。如果中国的宏观经济发生了全面逆转的变化，那么就不是房价涨不涨的问题，而是就业、GDP与工资收入涨不涨的问题了。那么也就不仅是房价的拐点，而是整体经济的拐点了。 可以知道的是美国经济的预期将出现下滑，那么与世界经济密切相关的中国经济是否能幸免不受影响呢？中国的政策调整是否能一枝独秀呢？ 历史上我们有自己弱小就被人欺负的教训，一直希望自己比对手更强大。但我们并没有在世界贸易的相互依赖之中，当对手不再强大或经济转弱时，我们的强大也会因此而受到影响的经验。缺乏世界经济如果发展不再强劲时，中国如何保持强劲发展的手段。因此也会改变人们对中国宏观预期的看法。至少未来的预期已远远的不如前几年的情况更为肯定和看好！ 通涨在继续，至少官方认为短期内CPI的高位运行态势是无法改变的。 通涨实际是货币价格的反映。当中国连续数月出现货币价格的扭曲时，当实际利率为负时，资产的价格就会上涨，房价也就会上涨。于是为了防止通涨就不得不调整货币...[查看详细内容..]

盛洪说：“交易先于产权”，是指历史上是先有的交易的实践才产生了产权范畴的理论。毫无疑问肯定是先有人类的实践活动才有人们通过对实践的认识和提高总结出认识形成的理论，并用于再实践的过程。 林毅夫说，市场经济应现有“在产品、生产要素和思想方面清楚的界定并良好执行的产权系统”，是指在人类已有实践并产生产权的理论之后，中国的经济改革要打破原来公有制一统天下。“没有政府一心一意的支持社会上不会存在这样的制度安排”。 两者的说法看似先是有鸡还是先有蛋的一种对立的争论，实际是分别在两种前提和两个范畴中讨论不同的问题，两者之间没有丝毫的矛盾。 发展商与国土部门之间一直在争论着是“高地价推动了房价”还是“高房价拉动了地价”的问题，这就与“交易先于产权”还是“有了产权制度的安排才能进行交易”一样，建立在不同的前提上。 如果土地是自由买卖的，或说是充分市场化的，就像养猪的饲料随便买，那么就一定是房价的产出决定地价的高低。当土地供给量充足并自由交易时，产出决定地价。 如果土地是垄断拍卖的，或说是非市场化的，就像私人不能随便开银行，那么就一定是地价决定着房价。当土地的供给量稀缺，无法满足市场需求且具有垄断性，那么这种稀缺与垄断性就会被购买土地者继承。这种垄断形成的高地价就遗传到房屋的价格上来了。许多地方与城市不断爆出的天价土地，大多土地楼面价与当时的房价不相上下，是因为同类的土地垄断性与稀缺性的上升不断推...[查看详细内容..]

几年的宏观调控颇有争议，而最大的争议点就集中于宏观调控并没有让房地产产业进入“正常”的运行状态，一是投资仍属于高位运行；二是房价节节升高，怎么按都按不下去；三是民众的住房需求无法满足引发了各种不满的情绪。由此让房地产行业成了各种社会不满情绪发泄的出气口，于是认为宏观调控失败的大有人在。 换一个角度看问题，宏观调控之后在房地产产业中出现的这些问题，也许从另一个侧面恰恰证明的是宏观调控的成功之处。 宏观调控的目的是让整体的中国经济处于一个平稳、高速、可持续的发展状况之中，既要从总量上保持供求的平衡，又要防止在高速发展中出现大起大落的风险。 那么这几年中国经济的发展状况在宏观调控之后发展的如何呢？ 一是GDP高速增长且无大的波动；二是财政收入高速增长且持续上升；三是企业利润高速增长且破产与亏损减少；四是外贸进出口高速增长且顺差继续加大；五是城镇与农村的人均收入高速增长且生活改善（在职职工收入连续四年半超过两位数增长）；六是社会保障不断提高与完善且从城市向农村覆盖；七是政府财政转移支付逐年加大且项目扩大范围扩大；八是资本市场活跃且家庭参与渠道增加，收益增加；九是未出现大量产能过剩且国际市场替代能力增加；十是居民消费比重增加且消费升级能力提高；十一是汇率波动并未引发动荡且国民用汇条件放宽；十二是CPI略有增长但处于合理范围，且国家可控能力加强；十三是节能减排虽有困难但已引发重视且由正转负增长；...[查看详细内容..]

南京市政府称得上是为控制房价的上涨而出台政策最多、行政干预市场措施最多、下手最重的城市政府了。对商品房的市场调节价格实行了“政府指导价”为核心的价格监管制度，但结果却事与愿违。 最近，南京市政府又用最严厉的对开发商“捂盘”现象给以半年不得销售、半年后仍执行原价格的行政处罚，公开的告诉社会半年内房价仍将高速的上涨。 如果半年之后房价不涨，按原价格销售等于政府用行政处罚的方式在替开发商“捂盘”。如果半年后房价下跌，开发商也不可能按原价卖房，结论就只剩一个了，那就是南京市政府借对开发商捂盘处罚的行政措施向社会公布一个信号，南京的房价会继续上涨，而让开发商无法利用这半年的上涨期多盈利就是对开发商最大的处罚了。 凡事都有一正一反的两面，包括行政处罚措施也是同样。 南京市政府想控制房价，但又不愿降低政府在土地中的收益，就形成了这一正一反的作用。 4月份，南京市房价（商品住宅价格）同比涨幅高达11.5%，创下了两年来的新高，5月份房屋销售价格同比上涨9.2%，居全国第六位。 5月份汉府街地块拍出了3.85亿元，单位地价2.88万元/平方米的天价。一周之后，湖北路地块又以59轮竞拍4.05亿元的总价超出了前一个天价6000元，折算到楼面地价达到11164元/平方米，项目成本不低于1.5万元/平方米。 五月底，连南京市下关区的热河南路地块，城市边缘地区的楼面地价也到了6500元/平方米，销售价格也在万元以上了。 这些天价土地的上涨却是在南京市...[查看详细内容..]

南京市政府称得上是为控制房价的上涨而出台政策最多、行政干预市场措施最多、下手最重的城市政府了。对商品房的市场调节价格实行了“政府指导价”为核心的价格监管制度，但结果却事与愿违。 最近，南京市政府又用最严厉的对开发商“捂盘”现象给以半年不得销售、半年后仍执行原价格的行政处罚，公开的告诉社会半年内房价仍将高速的上涨。 如果半年之后房价不涨，按原价格销售等于政府用行政处罚的方式在替开发商“捂盘”。如果半年后房价下跌，开发商也不可能按原价卖房，结论就只剩一个了，那就是南京市政府借对开发商捂盘处罚的行政措施向社会公布一个信号，南京的房价会继续上涨，而让开发商无法利用这半年的上涨期多盈利就是对开发商最大的处罚了。 凡事都有一正一反的两面，包括行政处罚措施也是同样。 南京市政府想控制房价，但又不愿降低政府在土地中的收益，就形成了这一正一反的作用。 4月份，南京市房价（商品住宅价格）同比涨幅高达11.5%，创下了两年来的新高，5月份房屋销售价格同比上涨9.2%，居全国第六位。 5月份汉府街地块拍出了3.85亿元，单位地价2.88万元/平方米的天价。一周之后，湖北路地块又以59轮竞拍4.05亿元的总价超出了前一个天价6000元，折算到楼面地价达到11164元/平方米，项目成本不低于1.5万元/平方米。 五月底，连南京市下关区的热河南路地块，城市边缘地区的楼面地价也到了6500元/平方米，销售价格也在万元以上了。 这些天价土地的上涨却是在南京市...[查看详细内容..]

几年的宏观调控颇有争议，而最大的争议点就集中于宏观调控并没有让房地产产业进入“正常”的运行状态，一是投资仍属于高位运行；二是房价节节升高，怎么按都按不下去；三是民众的住房需求无法满足引发了各种不满的情绪。由此让房地产行业成了各种社会不满情绪发泄的出气口，于是认为宏观调控失败的大有人在。 换一个角度看问题，宏观调控之后在房地产产业中出现的这些问题，也许从另一个侧面恰恰证明的是宏观调控的成功之处。 宏观调控的目的是让整体的中国经济处于一个平稳、高速、可持续的发展状况之中，既要从总量上保持供求的平衡，又要防止在高速发展中出现大起大落的风险。 那么这几年中国经济的发展状况在宏观调控之后发展的如何呢？ 一是GDP高速增长且无大的波动；二是财政收入高速增长且持续上升；三是企业利润高速增长且破产与亏损减少；四是外贸进出口高速增长且顺差继续加大；五是城镇与农村的人均收入高速增长且生活改善（在职职工收入连续四年半超过两位数增长）；六是社会保障不断提高与完善且从城市向农村覆盖；七是政府财政转移支付逐年加大且项目扩大范围扩大；八是资本市场活跃且家庭参与渠道增加，收益增加；九是未出现大量产能过剩且国际市场替代能力增加；十是居民消费比重增加且消费升级能力提高；十一是汇率波动并未引发动荡且国民用汇条件放宽；十二是CPI略有增长但处于合理范围，且国家可控能力加强；十三是节能减排虽有困难但已引发重视且由正转负增长；...[查看详细内容..]

盛洪说：“交易先于产权”，是指历史上是先有的交易的实践才产生了产权范畴的理论。毫无疑问肯定是先有人类的实践活动才有人们通过对实践的认识和提高总结出认识形成的理论，并用于再实践的过程。 林毅夫说，市场经济应现有“在产品、生产要素和思想方面清楚的界定并良好执行的产权系统”，是指在人类已有实践并产生产权的理论之后，中国的经济改革要打破原来公有制一统天下。“没有政府一心一意的支持社会上不会存在这样的制度安排”。 两者的说法看似先是有鸡还是先有蛋的一种对立的争论，实际是分别在两种前提和两个范畴中讨论不同的问题，两者之间没有丝毫的矛盾。 发展商与国土部门之间一直在争论着是“高地价推动了房价”还是“高房价拉动了地价”的问题，这就与“交易先于产权”还是“有了产权制度的安排才能进行交易”一样，建立在不同的前提上。 如果土地是自由买卖的，或说是充分市场化的，就像养猪的饲料随便买，那么就一定是房价的产出决定地价的高低。当土地供给量充足并自由交易时，产出决定地价。 如果土地是垄断拍卖的，或说是非市场化的，就像私人不能随便开银行，那么就一定是地价决定着房价。当土地的供给量稀缺，无法满足市场需求且具有垄断性，那么这种稀缺与垄断性就会被购买土地者继承。这种垄断形成的高地价就遗传到房屋的价格上来了。许多地方与城市不断爆出的天价土地，大多土地楼面价与当时的房价不相上下，是因为同类的土地垄断性与稀缺性的上升不断推...[查看详细内容..]